Ruim para quem vende...Bom para quem compra

Artigo extraído da Revista "IstoÉ", coluna de Ricardo Amorim. O economista faz sua análise sobre o mercado e bolha imobiliária.

"Desde 2008, fala-se que o Brasil teria uma bolha imobiliária para estourar. Com as vendas de imóveis caindo 50% em algumas cidades, o ano passado foi a prova do pudim. Houvesse bolha, os preços teriam  despencado. Em Nevada, nos EUA em 2008, os preços chegaram a cair 80% em média. Não foi o que aconteceu por aqui.
 
De acordo com o Índice Fipe-Zap, o preço médio anunciado dos imóveis residenciais em 20 cidades subiu 5,34% nos últimos 12 meses. Somado a uma rentabilidade de aluguel de 4,9% e a uma tributação menor, a rentabilidade líquida de um investimento imobiliário nos últimos 12 meses foi maior do que a da maioria das aplicações financeiras.
 
Porém, o desempenho em diferentes localidades, nichos de mercado e empreendimentos foi bastante desigual. Cidades onde os imóveis residenciais estavam mais baratos em relação à renda de suas populações  ̶  como Fortaleza, Campinas, Vitória e Goiânia  ̶  tiveram altas de preços bem maiores do que a média nacional. Já Brasília, que chegou a ser no início de 2013 a 10^a cidade mais cara do mundo, foi a única em que os preços de venda dos imóveis caíram. Hoje os imóveis em Brasília custam em relação à renda menos do que na média do país.
 

Neste ano, minha análise do mercado internacional apontou que, ao contrário do Brasil – onde os preços subiram mais do que a renda  ̶  nos demais países emergentes, eles subiram menos. Isto tornou os preços dos imóveis aqui um pouco superiores à média dos emergentes. Das 16 cidades brasileiras que analisei, 9 estão mais caras que a média dos países emergentes, lideradas por Salvador e Rio de Janeiro – as únicas brasileiras entre as 45 mais caras do mundo. As outras 7 – Brasília, Natal, Campinas, Recife, São José dos Campos, Vitória e Goiânia – têm hoje preços de imóveis, em relação à capacidade de pagamento em cada uma destas cidades, inferiores à média dos países emergentes.

Por que os preços atuais no Brasil parecem elevadíssimos? Porque os comparamos com preços quando os imóveis eram baratíssimos devido à falta de financiamento imobiliário. Só comprava imóvel quem podia pagá-lo à vista, o que limitava muito a procura e os preços. A elevação da oferta de crédito na última década foi a causa da forte alta aqui e na maioria dos países emergentes.

Já na maioria dos países desenvolvidos, os preços caíram aos níveis mais baixos da história em 2009 com o estouro de bolhas imobiliárias. Eles têm se recuperado, mas continuam bastante abaixo da média histórica e são hoje, em relação às respectivas rendas, menos da metade do que nos países emergentes. Das 562 cidades que analisei, as 26 mais baratas estão todas nos EUA, incluindo Detroit, Orlando e Las Vegas. Miami, um sonho entre os brasileiros, está mais barata que as 16 cidades brasileiras que estudei; é também mais barata que 412 outras cidades no mundo. Um imóvel por lá, custa apenas 1/3 do que custaria nos países emergentes.
 
Entretanto, os preços em cada cidade escondem grandes disparidades dentro das próprias cidades. No Brasil, com a forte queda de vendas e aumento de distratos, construtoras liquidaram a preços bastante descontados unidades em empreendimentos não completamente vendidos, o que recebeu muita atenção da mídia, criando uma falsa percepção de queda generalizada de preços.
 
É provável que boas oportunidades para os compradores, como estas, se repitam neste ano. Muitas construtoras continuam com estoques elevados. Já indo além deste ano, vários fatores devem levar os preços e as vendas a se recuperarem.
 
Há muita demanda reprimida. Só os contemplados em consórcios de imóveis com crédito já aprovado somam R$12 bilhões. Muitos querem comprar, mas esperam condições melhores.

Além disso, os custos de construção têm subido muito. No longo prazo, eles balizam os preços de novos lançamentos, e estes, os dos imóveis usados. Há ainda fatores locais. Na cidade de São Paulo, o novo Plano Diretor deve aumentar em cerca de 20% os preços de novos lançamentos por limitar o potencial construtivo dos terrenos.
 
Adicionalmente, a alta do dólar tornou-o menos atrativo como investimento. Inclusive barateou o preço em dólar dos imóveis, o que atrai investidores estrangeiros.
 
Por fim, o gatilho para estouro de bolhas imobiliárias – excesso de endividamento dos compradores – continua ausente. Aqui, o crédito imobiliário representa só 9% do PIB. Nos últimos 115 anos, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 50% do PIB.
 
Imóveis e ações são os únicos produtos para os quais a maioria das pessoas corre para comprá-los quanto mais caros ficam. A oportunidade está em fazer o inverso: comprar antes que esta demanda volte e eleve os preços."

Por Ricardo Amorim, IstoÉ

Trecho Palestra de Ricardo Amorim - Mercado Imobiliário

Trecho de palestra do economista Ricardo Amorim sobre as oportunidades para o mercado imobiliário no Brasil.

Crédito imobiliário tem o melhor abril desde o início da série histórica, diz Abecip

Volume de crédito atingiu R$ 9,25 bilhões no quarto mês do ano, com 44,6 mil unidades financiadas.

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou R$ 9,25 bilhões em abril, alta nominal de 9% em relação ao mês anterior e de 0,8% em relação ao mesmo período do ano passado. O montante financiado foi o melhor para o mês de abril desde o início da série, em 1995. Os dados foram divulgados nesta sexta-feira (22) pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

No acumulado de 12 meses, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançou o montante de R$ 111,8 bilhões, valor 2,7% inferior ao apurado nos 12 meses anteriores.

Em termos de quantidade, foram financiados em abril 44,6 mil imóveis, o que representa crescimento de 2% em relação a abril do ano passado e de 20,8% na comparação com março. Já no acumulado do ano, foram financiadas 154 mil unidades, número 8% menor que o de igual período de 2014. Nos últimos 12 meses 524,9 mil imóveis foram financiados, o que corresponde a um recuo de 5,2% em relação aos 12 meses precedentes.

De acordo com o levantamento, as cadernetas de poupança dos agentes financeiros do SBPE registraram em abril saídas líquidas de R$ 5,2 bilhões. O volume total de recursos aplicados em cadernetas permitiu uma elevação do saldo de 6% comparativamente a abril de 2014, encerrando o terceiro mês do ano em R$ 510,1 bilhões.

Por Kelly Amorim, do Portal PINIweb

Consultor Ricardo Amorim destaca que momento atual é propício para adquirir imóveis

Apesar do desaquecimento da economia brasileira, com a perspectiva de queda na geração de riqueza do país este ano e da contração em praticamente todos os setores, o economista e apresentador de TV Ricardo Amorin, diretor da Ricam Consultoria, avalia que esse é um bom momento para se investir em imóveis porque os preços vão se recuperar com a retomada da economia brasileira a partir do ano que vem. Para os que duvidam, ele lembra que quem comprou imóvel em 2002 e 2003 – quando o dólar chegou a R$ 4 e o país viveu um momento de crise – viu “o preço do seu imóvel se multiplicar por duas, três, cinco, 20 vezes”.

Formado em economia pela Universidade de São Paulo e pós-graduado em finanças internacionais pela Essec Business Scholl de Paris, Ricardo Amorim estudou a ocorrência de desequilíbrios do mercado imobiliário em 97 países ao longo da história e é categórico ao descartar o risco de haver uma bolha imobiliária no Brasil. “O raciocínio de que o país teria uma bolha imobiliária está furado.” Ele observa que quando estourou a bolha nos Estados Unidos os preços dos imóveis caíram 80%, enquanto no Brasil, mesmo com o desaquecimento nas vendas, os preços continuam em alta, embora em ritmo menor em relação a anos anteriores. Para o economista, um dos apresentadores do programa Manhattan Conecttion, na Globo News, as medidas de ajuste do governo vão permitir que a economia se torne mais saudável e volte a crescer. Veja os principais pontos da entrevista ao Estado de Minas.

Oferta imobiliária

“No mercado brasileiro não tem excesso de oferta. Pode ser que em um nicho muito específico exista algum problema, mas no Brasil como um todo não. Se você pegar o país, em 2013 foram lançadas 196 mil unidades, entre casas e apartamentos, e estima-se que outras 200 mil casas foram erguidas em regime de autoconstrução. Então em um ano você teve quase 400 mil lançamentos. Em um ano o número de casamentos no Brasil é de 1,05 milhão, enquanto são registrados 350 mil divórcios, o que significa 1,4 milhão de novos lares sendo formados. Então está-se formando 1,4 milhão de lares e construindo-se 400 mil unidades em um ano. Isso sem contar o déficit habitacional de 5 milhões ou 6 milhões de unidades.”

Demanda reprimida

“O que não é falta de demanda. O que ocorre é que a demanda se retraiu. Primeiro porque a economia piorou e isso levou as pessoas a considerarem a perda do emprego e com isso nós temos a confiança mais baixa em 10 anos. E quem está assim não troca de carro e nem troca de casa. Há R$ 12 bilhões aprovados nos consórcios em crédito imobiliário já sorteado e essa demanda vai aparecer uma hora e vai ter mais gente comprando no mercado. Essa é uma demanda reprimida que, quando volta, impulsiona os preços.”

Bolha imobiliária?

“Desde de 2007 se fala em bolha imobiliária e que a queda nas vendas levaria a uma redução forte de preços. Ocorre que quando a bolha estourou nos Estados Unidos, o preço dos imóveis caiu até 80% e no Brasil não tem essa bolha, porque o mecanismo de financiamento que existe lá não há aqui. Pesquisei bolhas imobiliárias em 97 países e um fator comum a todas elas era um grau de endividamento grande, com o total de crédito imobiliário superando 50% do PIB. Nos Estados Unidos era de 89% do PIB. No Brasil, o crédito imobiliário significa cerca de 9% do PIB. O raciocínio de que o país teria uma bolha imobiliária está furado.”

Preços dos imóveis

“Em 2014 houve uma queda de venda grande, mas quando você olha o mercado como um todo, os preços continuaram a subir. Ou seja, num cenário de queda de vendas era de se esperar que os preços despencassem, mas o que se tem num curto prazo são as altas de preços desacelerando em função do aumento do desemprego, da falta de confiança do consumidor. Fiz um estudo de preço de imóveis e renda em 562 cidades de 129 países e o que se observa é que onde o padrão de renda é mais alto os preços dos imóveis são mais altos. E o Brasil está perto da média de preços de mercados emergentes e em todos os preços subiram porque essas economias cresceram e surgiu crédito e teve mais gente comprando. E quando a procura sobe, os preços sobem.”

Ajuste fiscal

“O país está passando pelo momento mais difícil em 2015, que é um ano de ajuste. É como um paciente com câncer. A quimioterapia cura a doença, mas o doente se sente pior. Com o tempo, o ajuste vai fazer o investimento crescer. Hoje nós temos uma alta de juros para reduzir a inflação, mas isso vai passar. O resultado vai ser uma economia mais saudável. E com isso a alta de preços dos imóveis deve se acelerar.”

Momento de investir?

“Esta é a melhor hora para investir e a razão é que todo mundo está preocupado e ninguém comprando e nessa situação surgem as melhores oportunidades. Em 2002, quando o dólar chegou a R$ 4, e em 2003, quando a economia cresceu pouco, como neste ano, em que o PIB pode até cair um pouco, quem comprou em 2003 viu o preço do imóvel se multiplicar por duas, três, cinco, 10, 20 vezes. As melhores horas para se investir em imóveis são quando ninguém quer fazer. Com a redução do financiamento, o impacto inicial é a redução da procura. Com menos gente buscando crédito e menos gente comprando, quem tem que vender vende mais barato e essa situação cria oportunidade para quem compra o imóvel.”

Legislação
“O problema de leis de uso e ocupação do solo em busca de melhor qualidade de vida em zonas urbanas mais ocupadas é que elas encarecem o preço dos imóveis para todos. Se o terreno comprado antes tinha um aproveitamento maior e agora esse aproveitamento é menor vai haver um número menor de unidades para pagar o terreno e os novos imóveis lançados serão mais caros, com os que já existem balizando preços. E esse é um fator que deixa de ocorrer enquanto a tendência da economia é de desaceleração, mas vai chegar uma hora em que esse fator (lei de uso e ocupação) vai ser determinante para a alta de preço. Mais um motivo para se comprar antes.”

Perspectiva
“No segundo semestre vai haver algum movimento já de preços voltando a ter aceleração e em 2016 é bastante provável, quase certo, que o cenário será de aceleração do crescimento econômico, com maior geração de emprego e retomada da confiança dos consumidores. No crédito vai haver maior contratação, porque com os juros mais apertados a inflação tende a cair e com isso os juros podem voltar a cair, barateando o crediário. E somando-se a isso a lei de uso e ocupação do solo, a tendência é de aceleração de preços no mercado imobiliário.”

O mercado

“O mercado imobiliário é quase 10% do PIB considerando-se toda a cadeia do setor, do fornecimento de matéria-prima à concessão de financiamento e a construção em si. No ano passado essa participação deve ter caído um pouco e em 2015 talvez caia mais um pouco, mas já em 2016 ela volta a subir. Mas um patamar de 8% a 9% do PIB é bastante significativo. É normal em países em desenvolvimento, e o Brasil se aproxima mais desses países porque quando não há crédito poucas pessoas compram imóveis. Com a expansão do crédito mais gente pode comprar. Mas não foi só a expansão do crédito que incrementou o setor de construção. A mudança da lei de patrimônio de afetação (em 2004), que basicamente separou o que é a construção da construtora, também impulsionou o mercado.”

Decisão de compra

“O primeiro fator na hora da compra é a questão do prazo do investimento, porque o imóvel tem uma característica dupla. Ele não só é um investimento como também é um bem de que você usufrui. No mercado financeiro você ganha ou perde e com o imóvel você usa. Então essa é a primeira característica do investimento em imóvel. E há fatores que são sempre bons de você verificar, como a localização. Esse ou aquele é o melhor lugar, principalmente no Brasil isso é mais importante ainda porque há problemas de transporte e deslocamento nas grandes cidades. Outro fator para quem vai comprar é que nesse momento inicial há por parte de algumas construtoras um estoque de lançamentos e ele vai ser desovado com preços atraentes.”

Fonte: Marcílio de Moraes - Estado de Minas / Economia

O mercado imobiliário está parado ou não?

Essa é a pergunta que muitos profissionais do setor e o consumidor querem saber por conta da crise política que assola o Brasil.

O gráfico abaixo mostra o índice de pesquisa de acessos do Grupo SP Imóvel (Grande São Paulo) de Janeiro de 2014 até Janeiro de 2015. Através dele, é fácil perceber que o público não parou de buscar a realização do sonho da compra da casa própria, ou até mesmo, da troca do seu imóvel.

O aumento no primeiro trimestre do ano sempre foi normal, mas em Janeiro de 2015, atingiu o seu ápice de ascensão dos últimos 12 anos (desde o lançamento do Portal ZN Imóvel), ultrapassando em mais de 5% se comparado ao primeiro mês do ano passado.

Alguns especialistas acreditam que o mercado imobiliário tende a sofrer uma nova retração em 2015, porém, o número de interessados não condiz com a realidade. Em 2014, o setor foi atingido pelas incertezas econômicas mundiais, manifestações imensas em todo o país, Copa do Mundo e a eleição Presidencial mais acirrada da história do país. Fatos que refletiram diretamente no ramo, ocorrendo uma diminuição das vendas em mais de 50% comparado com os anos anteriores.

Porém, a tese da retração no mercado imobiliário para 2015, é mera especulação. Percebe-se (ainda no gráfico) que janeiro deste ano já superou todas as expectativas de acesso de visitação ao atingir 615.571 pessoas em busca de um novo imóvel.

O primeiro trimestre do ano é a fase em que todas as expectativas estão voltadas para as novas realizações. É neste momento que as pessoas começam a colocar em execução os planos, metas e objetivos. Assim, elas aproveitam as férias para organizar a vida pessoal e colocar em dia as pendências.  E uma das metas mais importantes para o brasileiro é a conquista da casa própria.

Assim, não deixe passar os meses ou anos esperando que imóvel dos seus sonhos baixe de preço, pois isso possivelmente não acontecerá.  Devido essa espera, grandes oportunidades podem surgir na sua frente.  Portanto, essa é a hora perfeita para pechinchar por um bom desconto com a construtora ou com o corretor de sua confiança.

Fonte: Portal ZL Imóveis

Entrevista do vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP sobre o financiamento para imóveis usados.

Acompanhe a entrevista do vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Flávio Prando, concedeu ao jornalista Heródoto Barbeiro, veiculada na Record News, sobre o impacto da redução do limite de financiamento para imóveis usados.

Financiar um imóvel agora é uma besteira muito grande?

Não só a Caixa, como o Banco do Brasil e os bancos privados aumentaram as restrições nos financiamentos de imóveis neste ano. Mas se por um lado a economia tem piorado as condições de crédito, por outro também tem levado as construtoras e proprietários a encontrar mais dificuldade para vender seus imóveis por causa da baixa demanda.

Por isso, especialistas dizem se o comprador conseguir um bom desconto na compra, o valor menor pode até compensar os juros mais alto no financiamento. Outra questão importante é que por mais que as condições de crédito não sejam as melhores, não há nenhuma expectativa de que isso mude, pelo menos no curto prazo. Segundo as projeções dos economistas, com dados do boletim Focus Banco Central, a taxa básica de juros deve terminar 2015 entre 13,5 e 13,75% ao ano. Só a partir de 2016 ela que pode cair, que deve acontecer mais para o meio do ano. Enquanto a Selic estiver em alta, os bancos também vão manter os juros do financiamento elevados, assim, se você precisar comprar um imóvel ainda este ano, esperar pode não adiantar.

Um consolo para quem precisa de qualquer jeito comprar um imóvel agora é a portabilidade de crédito. Por uma determinação do Banco Central os bancos são obrigados a deixarem os clientes mudarem o financiamento para outra instituição. Assim, mesmo que você contrate um financiamento agora com uma taxa de juros  de 10 a 11% ao ano, por exemplo, se a taxa Selic cair e os bancos começarem a baixar os juros, você pode migrar o seu financiamento para outro banco que tem uma taxa menor.

Fonte: Priscila Yazbek, Exame.com

Banco privado também restringe financiamentos. Veja impacto

Seguindo os passos dos bancos públicos, os principais bancos privados também restringiram o acesso ao crédito para financiar a casa própria.

Para verificar o impacto dessas medidas, o Canal do Crédito, site que compara preços de financiamentos, realizou, a pedido de EXAME.com, uma simulação das condições oferecidas no Bradesco, Banco do Brasil, Caixa, Itaú e Santander para financiar um imóvel usado de 500 mil reais. 

A Caixa oferece o melhor Custo Efetivo Total (CET) entre as cinco instituições financeiras, que inclui todos os encargos e despesas do financiamento do imóvele é a melhor forma de comparar os custos cobrados pelos bancos. No entanto, para usufruir do CET praticado no banco, de 10,66% ao ano, é necessário dar 50% do valor do imóvel como entrada. 

Quem não tem o valor total dos recursos terá de buscar crédito em outras instituições. Nesse caso, o Bradesco oferece o CET mais acessível, de 10,91% ao ano. Para obter o crédito na instituição financeira, o comprador terá de dar 100 mil reais como entrada e pagar uma parcela inicial de 4.417,33 reais (veja o valor que você pode financiar de acordo com a sua renda). 

Veja na tabela a seguir o impacto das medidas tomadas pelos bancos privados para financiamentos de imóveis usados no valor de 500 mil reais.

Condições do financiamento: comprador de 40 anos de idade; financiamentos com prazo de 30 anos. Foram considerados os valores mínimos de entrada aceitos em cada banco.  

Banco	Caixa	Banco do Brasil	Itaú	Bradesco	Santander
Valor do financiamento	R$ 250 mil	R$ 400 mil	R$ 350 mil	R$ 400 mil	R$ 400 mil
Valor máximo financiado	50%	80%	70%	80%	80%
Valor de entrada	R$ 250 mil	R$ 100 mil	R$ 150 mil	R$ 100 mil	R$ 100 mil
Taxa de juros efetiva	9,45%	10,40%	10,40%	9,80%	10,80%
Custo efetivo total (CET)	10,66%	11,68%	11,55%	10,91%	11,59%
Valor da 1ª parcela	R$ 2.705,23	R$ 4.649,98	R$ 4.047,39	R$ 4.417,33	R$ 4.723,02
Valor da última parcela	R$ 724,69	R$ 1.298,96	R$ 1.055,55	Não informado	R$ 1.145,65
Seguradora:	Caixa Seguros	Banco do Brasil Seguros	Itaú Seguros	Bradesco Seguros	Zurich Santander

Fonte: Canal do Crédito

A simulação considera apenas as taxas balcão, apresentadas a clientes que não têm relacionamento prévio com a instituição financeira.

Caso o cliente já seja correntista do banco, os juros cobrados podem ser menores. Por outro lado, os bancos podem cobrar taxas mais altas, emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para famílias com alto nível de endividamento ou não pague as contas em dia, por exemplo, pois o risco da operação para o banco é maior.

Mudanças

O Itaú anunciou, em nota, ter reduzido o percentual máximo de financiamento de 80% para 70% do valor da unidade, tanto para imóveis novos como usados. A justificativa do banco é de que os ajustes são necessários para manter o ritmo da operação diante do aumento da demanda pelo crédito. 

Apesar de o banco não confirmar a informação e não revelar a taxa cobrada nos financiamentos, a redução do porcentual máximo financiado permitiu ao Itaú baixar sua taxa de juros balcão de 11,6% para 10,4% ao ano, segundo simulação do Canal do Crédito. 

O Bradesco confirma que aumentou sua taxa balcão para 9,8% ao ano, antes a taxa praticada era de 9,6%. O Santander reajustou sua taxa balcão de 9,6% para 10,8% ao ano, de acordo com dados do Canal do Crédito. Procurado, o banco apenas afirma que a taxa mínima cobrada nos financiamentos imobiliários é de 10,1% ao ano. 

O Banco do Brasil também anunciou que irá aumentar as taxas de juros do financiamento a partir de segunda-feira (18). A taxa máxima cobrada pelo banco em financiamentos imobiliários que utilizam recursos da poupança subirá 0,5 ponto percentual, para 10,4% ao ano. O banco também irá aumentar o prazo máximo dos financiamentos de 30 anos para 35 anos.

Antes, a Caixa já havia passado a exigir um valor mínimo de entrada de 50% para financiar imóveis usados e, desde o início do ano, aumentou duas vezes os juros cobrados no crédito imobiliário. 

 

Governo estuda pacote para os financiamentos 

Nesta semana, foi anunciado que a Caixa teria suspendido a contratação de financiamentos que usam recursos da poupança. A justificativa seria garantir os financiamentos já contratados pelos clientes do banco diante da maior escassez dos recursos da caderneta. O banco, porém, nega a informação. 

Para evitar que a falta de recursos provoque um maior aperto do crédito para compra da casa própria e tenha impacto negativo sobre o mercado imobiliário, o governo prepara um pacote de medidas para resolver o problema da falta de recursos para esses financiamentos.

Entre as medidas estudadas, está o aumento do limite do valor de imóveis que podem ser financiados com recursos do Fundo Garantidor do Tempo de Serviço (FGTS), que passaria de 300 mil reais para 400 mil reais. 

Fonte: Marília Almeida, Exame.com

Os imóveis que você pode financiar de acordo com a sua renda

Nesta semana, foi anunciado que a Caixa teria suspendido a contratação de financiamentos imobiliários que usam recursos da poupança. Apesar de não confirmar a informação, fato é que o banco está secando a torneira do crédito imobiliário.

Recentemente, a Caixa passou a exigir um valor mínimo de entrada de 50% para financiar imóveis usados e já havia aumentado duas vezes os juros do crédito imobiliário neste ano. 

Para mostrar na prática como o cenário ficou mais complexo, o Canal do Crédito, site que compara os custos de financiamentos, realizou um levantamento a pedido de EXAME.com que revela o valor máximo do imóvel que o comprador consegue financiar de acordo com sua renda familiar.

Foram consideradas nove faixas de renda, que variam de 6 mil reais a 40 mil reais. Com as restrições da Caixa, a simulação foi feita nos bancos que são as principais alternativas para obter o crédito imobiliário hoje: Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander. 

Esses bancos também aumentaram as taxas do financiamentos imobiliário nos últimos meses. A taxa média cobrada nas quatro instituições financeiras é de 10,70%. Em setembro do ano passado, essa mesma taxa era de 9,17% em média. 

No período, a taxa básica de juros (Selic) passou de 9,50% ao ano para 13,25% ao ano. A alta da Selic torna o crédito mais caro e, consequentemente, aumenta o custo das prestações do financiamento.

Como os bancos exigem que os compradores não comprometam mais de 30% de sua renda com o valor das parcelas, a capacidade das famílias para financiar o imóvel diminui. 

Quem tem uma renda familiar mensal de 6 mil reais, por exemplo, consegue atualmente obter crédito para aquisição do imóvel no valor de até 185 mil reais nos quatro bancos. Em setembro do ano passado, famílias com a mesma renda podiam obter até 209,5 mil reais para financiar a compra do imóvel, valor 12% maior.

A simulação considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pelos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento. 

Veja na tabela a seguir o valor máximo que pode ser financiado na compra do imóvel por famílias em nove faixas de renda.

Renda familiar mensal	Valor máximo do imóvel
R$ 6 mil	R$ 185 mil
R$ 8 mil	R$ 250 mil
R$ 10 mil	R$ 315 mil
R$ 12 mil	R$ 375 mil
R$ 15 mil	R$ 470 mil
R$ 20 mil	R$ 630 mil
R$ 25 mil	R$ 800 mil
R$ 30 mil	R$ 970 mil
R$ 40 mil	R$ 1,25 milhão

Fonte: Canal do Crédito

O levantamento considera o financiamento de imóveis novos e usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada simulado foi de 20%, valor mínimo praticado hoje pelos quatro bancos.

Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 30 anos, período máximo geralmente oferecido pelos bancos no financiamento imobiliário. Os preços dos seguros foram simulados em uma mesma seguradora para um comprador que tenha 40 anos de idade.

A simulação considera apenas as taxas balcão, que são apresentadas a clientes que não tenham relacionamento prévio com a instituição financeira.

Caso o cliente já seja correntista do banco, os juros cobrados podem ser menores. Por outro lado, os bancos podem cobrar juros mais altos, emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores formais com pouco tempo de empresa, por exemplo, já que o risco para o banco é maior.

Com a piora do cenário econômico do país nos últimos meses, essa análise de crédito feita pelos bancos ficou mais restritiva, diz Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito. "Obter crédito ficou ainda mais difícil para famílias que tenham um alto nível de endividamento ou não paguem as contas em dia. Os bancos estão mais preocupados com os riscos de inadimplência". 

Cenário exige cautela

Segundo Prata, apesar de o poder de compra para financiar o imóvel ter caído, em média, 11% nos últimos oito meses em todas as faixas de renda por conta da alta dos juros, essa perda pode ser compensada por eventuais descontos que podem ser obtidos na compra. "O estoque de imóveis disponíveis cresceu desde setembro de 2014. A maior oferta de unidades e a desaceleração das vendas facilita a negociação dos valores". 

Mas quem quer aproveitar alguma oportunidade deve buscar dar a maior entrada possível para diminuir o custo do financiamento, recomenda o diretor do Canal do Crédito. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.

Não é indicado, porém, comprometer toda a poupança com a aquisição. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento das parcelas da dívida, diz Prata. "Se o comprador tem apenas o valor da entrada, ou se esse valor for muito baixo, talvez seja melhor adiar a compra". 

Fonte: Marília Almeida, de EXAME.com

Caixa segura empréstimo imobiliário com recursos da poupança

A Caixa Econômica Federal orientou sua rede a suspender todos os novos pedidos de financiamento imobiliário com base em recursos da caderneta de poupança.

Nos últimos meses, houve saque recorde da caderneta e a Caixa ficou sem recursos para emprestar.

A informação sobre a suspensão dos empréstimos foi repassada ao jornal O Estado de S. Paulo por fontes do banco e da construção civil e confirmadas pela reportagem nas agências pelos funcionários do banco.

A Caixa precisa honrar os contratos assinados antes de aprovar novas operações.

Segundo a reportagem apurou, apenas nos quatro primeiros meses do ano, R$ 8,9 bilhões foram retirados da poupança da Caixa, 37,5% dos saques totais do sistema (R$ 23,7 bilhões).

A maior parte das contratações da carteira de crédito habitacional da Caixa tem como fonte recursos da poupança.

Dos R$ 128,8 bilhões contratados em 2014, R$ 79,4 bilhões vieram do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) - ou seja, mais de 60% das operações tiveram como fonte os depósitos das cadernetas.

As operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) responderam por R$ 40,9 bilhões e R$ 8,5 bilhões foram contratados com recursos de outras fontes.

Sem promessas

A suspensão dos novos financiamentos de casas com recursos da poupança foi passada às agências por determinação da diretoria da Caixa.

Um gerente ouvido pela reportagem, e que falou sob a condição de anonimato, disse que a "prioridade" do banco era contratar o que tinha sido aprovado até o dia 10 de abril, antes de a Caixa subir os juros.

"Do que foi aprovado a partir do dia 13 de maio não temos garantia de contratação, porque o banco não tem recurso para fazer essas operações", afirmou o gerente.

"Nos orientaram a ter cuidado para não prometer o financiamento ao cliente e depois não cumprir porque o banco não tem o dinheiro disponível", completou.

Foco

Oficialmente, a Caixa afirmou que as operações com recursos da poupança estão ocorrendo "dentro do que foi estimado e programado". Informou também que "o foco" este ano é o financiamento de imóveis novos para a habitação popular.

É o caso das operações do programa Minha Casa Minha Vida e daquelas que têm o FGTS como fonte de recursos.

"A Caixa esclarece que os canais são livremente escolhidos pelos clientes, conforme conveniência de atendimento e sem qualquer direcionamento do banco", informou o banco em nota sobre o comportamento dos correspondentes. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Murilo Rodrigues Alves e Erich Decat, do Estadão Conteúdo

Quem pagava imóvel em bairro rico hoje só banca na periferia

A capacidade de compra do imóvel para quem vive na cidade de São Paulo desabou nos últimos dez anos.
De acordo com simulação feita pela consultoria especializada no mercado imobiliário Unitas, nesse período houve uma queda de 44% do poder de compra de uma família de classe média na Zona Sul, uma das mais valorizadas da cidade.
Ou seja, uma família com renda de até 40 salários mínimos (o equivalente a uma renda familiar mensal de 32.400 reais em 2014), e podia adquirir, em 2005, um imóvel de 100 metros quadrados no bairro do Paraíso, localizado na região central da cidade, passou a conseguir comprar, no final do ano passado, um imóvel com a mesma metragem no bairro de Parelheiros, a 17 quilômetros de distância, ou nas cidades do ABC, que ficam na região metropolitana de São Paulo, a 34 quilômetros de distância.
“O poder de compra registrou queda mais intensa entre 2005 e 2010, mas continuou a cair, ainda que de forma mais suave, nos últimos cinco anos”, diz João da Rocha Lima, diretor da Unitas e professor do núcleo de real state da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP). "Durante o período a renda cresceu acima da inflação, mas os preços subiram ainda mais".
Para realizar a simulação, a Unitas tomou como base o indicador de preços de imóveis IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados) e o IRF (Índice de Renda Familiar), ambos do Banco Central. Já a variação de preços entre bairros e regiões da cidade foi baseada em dados do índice FipeZap.
Como ao longo da última década os preços das casas e apartamentos subiram acima do aumento de renda familiar, medido pelo IRF, o resultado foi a queda no poder de compra das famílias no mercado imobiliário.
Para se ajustar a esse cenário, as construtoras passaram a lançar apartamentos menores na região central da cidade ou imóveis com metragem maior, mas em regiões mais afastadas e menos valorizadas, principalmente fora da capital.
Um dos números que ilustram essa estratégia é que, no ano passado, Osasco, na região metropolitana, foi a cidade com maior número de lançamento de imóveis: 4.488 unidades foram lançadas na cidade em 2014. A cidade foi seguida por Barueri, que registrou 3.629 unidades lançadas, de acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).

Novo Plano Diretor deve tornar compra ainda mais difícil 

A simulação da Unitas também estima que, a partir desse ano até 2018, o poder de compra das famílias no mercado imobiliário e, São Paulo poderá ficar ainda menor por conta dos efeitos do novo Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade, que define as regras para a construção de empreendimentos e foi anunciado em 31 de julho do ano passado.

Tomando ainda como exemplo a Zona Sul da cidade, a estimativa da consultoria é de que o poder de compra das famílias na região, sem o efeito do novo Plano Diretor, continuaria a se reduzir até 2018, passando de 56% para 52%. Mas, com as novas regras para construção na cidade, o poder de compra pode cair de forma mais intensa nos próximos anos, para 44%.

Nesse cenário, a consultoria leva em conta apenas o aumento do preço que será pago pelas construtoras que quiserem construir acima do limite previsto no Plano Diretor (outorga onerosa), e não uma eventual alta de preços dos terrenos, que pode ser causada pela maior restrição de áreas para construir.

“A alta dos preços dos terrenos irá depender do estoque de imóveis disponíveis no mercado quando o novo Plano Diretor passar a surtir efeito”, diz Lima. "O comportamento das vendas no mercado irá definir se as construtoras irão repassar esse eventual aumento de custo para os compradores a partir desse período ou suspender novos lançamentos, caso não encontrem demanda suficiente no mercado".

Hoje, a estimativa é de que cerca de 300 empreendimentos sejam lançados na capital dentro das regras do Plano Diretor antigo. Esses lançamentos devem segurar os preços dos imóveis neste ano e até o segundo semestre de 2016. “Posteriormente, caso o estoque seja vendido mesmo diante da piora da economia, haverá certamente um reajuste de preços”, diz o diretor da Unitas.

Fonte: Marilia Almeida, Exame.com

Desistir do apartamento na planta? Veja se vale a pena

Quase um terço dos brasileiros que tentaram comprar a casa própria em 2014 teve de abandonar o projeto pela metade. Até 30% dos contratos de compra e venda de imóveis na planta foram rescindidos no ano passado, segundo a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
Casos desse tipo triplicaram em relação a 2013, quando a taxa de distratos ficou em aproximadamente 10%. As rescisões podem ficar ainda mais frequentes em 2015, considerando que a Caixa Econômica Federal elevou os juros do financiamento imobiliário de 9,2% para 11% ao ano, o que encarece essa forma de crédito. O aperto financeiro provocado pela inflação crescente também deve estimular os rompimentos de contrato neste ano.
Quando não há atraso na entrega do imóvel por parte da construtora, o principal motivo para os pedidos de distrato é a reprovação do financiamento imobiliário pelo banco, o que, na prática, obriga o comprador a desistir do imóvel caso não tenha recursos próprios para prosseguir com a compra. O problema é que, até receber essa negativa, o consumidor pode já ter pagado até 30% da casa ou apartamento à construtora.
Pouca gente presta atenção nesse detalhe, mas, em geral, as construtoras atualizam o saldo devedor dos imóveis pelo INCC, índice cuja variação costuma ficar acima da inflação.
Com isso, as prestações do financiamento bancário podem ficar altas demais para a sua renda, inviabilizando a liberação do crédito pelo banco, principalmente se o consumidor já tiver outro comprometimento financeiro — como um empréstimo pessoal ou financiamento de carro. “Antes de assinar o contrato, o comprador deve lembrar que o montante a ser quitado futuramente, seja com recursos próprios, FGTS, consórcio, seja com financiamento habitacional, será maior do que o descrito no contrato”, diz Lúcio de Queiroz Delfino, diretor da ABMH.
O designer Gesiel Dias, de 42 anos, diretor de uma agência de comunicação visual no Rio de Janeiro, foi um dos que precisaram devolver o imóvel. Com o atraso da incorporadora na entrega da casa, foi ficando difícil conciliar as prestações do imóvel novo com o aluguel do apartamento onde morava. Com a ameaça à saúde financeira da família, Gesiel optou pelo distrato. “Procurei um advogado e o caso está na Justiça, porque quero reaver tudo o que investi, até os gastos extras com moradia e reparos no apartamento que alugo", diz Geisel.
Quando a rescisão do contrato ocorre por causa de atraso da construtora, é possível reivindicar a devolução integral do montante pago. Mas, quando a decisão parte do comprador, a incorporadora pode cobrar multa de 10% a 15% do valor investido. “Mas é preciso ter cuidado porque muitas construtoras tentam cobrar percentuais maiores, calculados sobre o valor total do imóvel”, diz Lúcio, da ABMH.
Além disso, a devolução do dinheiro pode demorar. “É difícil prever um tempo médio para reaver o dinheiro quando o processo está na Justiça”, afirma Marcello Ferioli Lagrasta, advogado de São Paulo. “É indicado tentar uma solução amigável antes de recorrer à Justiça”, diz ele.
Alternativas
Foi considerando esses fatores que a pedagoga Trícia Thomé Abrahão, de 34 anos, e o analista de sistemas Paulo Eduardo Abrahão, de 36, de Campinas, acabaram optando pela revenda do imóvel comprado na planta – em vez do distrato – quando perceberam que precisariam de um apartamento maior, por causa da chegada do segundo filho. “Pensamos no distrato como primeira alternativa, mas vimos que, com a multa, perderíamos uma parte do dinheiro gasto na entrada e nas prestações”, afirma Trícia.
Após um período de 10 meses, o imóvel foi vendido. “Conseguimos recuperar tudo o que havíamos gasto”, diz a pedagoga. Por enquanto, o casal alugou um apartamento maior, mas, até o fim do ano, espera retomar o sonho da casa própria.
Para evitar o sofrimento e a perda de dinheiro de uma compra malsucedida, o caminho é fazer um planejamento de longo prazo. Nele, o comprador deve avaliar se o imóvel atende aos planos da família para os próximos anos, em termos de tamanho e localização, e se as parcelas cabem de fato no orçamento. “As pessoas só olham o valor da prestação na fase da construção e esquecem que o resto do saldo a pagar será corrigido”, afirma Jansen Costa, planejador financeiro, do Rio de Janeiro.
Dá para reduzir esse risco fazendo, com o banco, uma simulação do financiamento que leve em conta o índice de correção do contrato. Para quem negligenciou esse planejamento e já considera o distrato, vale analisar cuidadosamente se ele é a melhor alternativa. Afinal, se é para abrir mão do sonho da casa que seja para sair do sufoco e recolocar as contas no azul.
Saiba como reduzir o risco de precisar rescindir o contrato mais tarde
• Observe o índice pelo qual o saldo devedor do apartamento ou da casa será corrigido e faça uma simulação no banco para saber se o valor das parcelas é compatível com sua renda. Geralmente, após a entrega das chaves, as parcelas ficam mais caras do que quando o imóvel está na planta.
• Analise se as prestações não vão comprometer mais do que 30% da renda familiar e se cabem no orçamento quando somadas às demais despesas que você já tem.
• Lembre-se de que compromissos financeiros anteriores, como financiamento de carro e empréstimo pessoal, podem dificultar a liberação do crédito imobiliário.
• Desconfie se a construtora prometer aprovar a venda mesmo se o cliente tiver o nome sujo. Para ela, a restrição ao crédito não é um risco — afinal, as chaves só serão entregues se o pagamento for totalizado. Mas o nome sujo é um empecilho à obtenção do financiamento bancário.
• Planeje a compra do imóvel bem antes de ela ocorrer e, se possível, faça uma reserva. A recomendação é poupar 5% do valor do imóvel só para as taxas que deverão ser pagas na entrega das chaves, como despesas com escritura, contrato de financiamento e imposto sobre transmissão de bens.

Fonte: Karina Fusco: Você S/A

Governo pode facilitar uso do FGTS no crédito imobiliário

A preocupação com a retirada recorde de recursos da poupança não é só da Caixa, mas de todos os outros bancos que aplicam esse dinheiro em financiamentos imobiliários.

As instituições e o setor da construção civil chegaram a pedir ao Banco Central autorização para usar uma parte dos recursos que os bancos são obrigados a deixar no BC - os depósitos compulsórios - nesses financiamentos, da mesma forma que foi feito com os empréstimos para a compra de carros.

Mas, em meio ao aumento da Selic para controlar a inflação, o BC não acatou o pedido, que vai na contramão do aperto monetário.

O jornal O Estado de S. Paulo apurou ser mais provável que o governo aceite flexibilizar outras regras para ajudar no financiamento imobiliário. Entre elas, o aumento da faixa de financiamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Atualmente, o limite é de R$ 190 mil para imóveis nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio e no Distrito Federal.

A sugestão é ampliar o teto para R$ 300 mil e cobrar nessas operações taxas intermediárias entre as que são cobradas nos financiamentos com recursos da poupança e as dos empréstimos com FGTS.

O setor também pede que o BC revise a regra de aplicação de recurso da poupança. Atualmente, 65% do que é captado na caderneta deve ser direcionado para o financiamento habitacional.

No entanto, os bancos sempre conseguiram uma maneira de "burlar" essa regra com a utilização dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

A questão é que, fazendo isso, o dinheiro da poupança, que era para ser usado na construção de casas, também financia imóveis comercias, por exemplo.

Todo o problema teve origem na saída dos recursos da poupança. Até o saldo final, que inclui os rendimentos da caderneta, está diminuindo: caiu de R$ 522,3 bilhões no fim do ano passado para R$ 510,1 bilhões em abril deste ano.

A situação mais delicada é a da Caixa, que detém quase 70% do crédito imobiliário.

A instituição vem utilizando recursos captados no mercado, a um custo significativamente maior em período de juros básicos em elevação, para completar a poupança nas operações de crédito imobiliário.

Cenário

No Banco do Brasil, a retirada de dinheiro também preocupa, e a instituição já recorreu a outras formas de captação, como a LCI.

Dessa forma, o banco teve de reduzir o spread - diferença entre o custo de captação e o que é cobrado do cliente.

Também repassou as últimas altas na taxa Selic. Os dois maiores bancos privados (Itaú e Bradesco) teriam mais "gordura".

No Santander, os saques na poupança também preocupam. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Murilo Rodrigues Alves, Estadão / Conteúdo