A crise econômica e a restrição de crédito tiraram os compradores de imóveis da zona de conforto. Se antes era possível financiar imóveis novos e usados com entradas pequenas e juros mais palatáveis, hoje os bancos têm exigido sinais maiores e aplicado taxas mais salgadas.
As novas condições são fruto da menor captação de recursos pela poupança. Entre janeiro e junho deste ano, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em 38,541 bilhões de reais, o pior resultado já registrado para um primeiro semestre desde 1995, início da série histórica do Banco Central (BC).
Como consequência, nos primeiros sete meses do ano, o volume de empréstimos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal fonte de recursos do país para a aquisição e a construção de imóveis, foi de 50,7 bilhões, uma redução de 20% em relação ao mesmo período de 2014, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
De acordo com a Abecip ainda, nos últimos 12 meses encerrados em julho, foram financiados 459,3 mil imóveis, um recuo de 15,6% em relação aos 12 meses anteriores.
Os depósitos em poupança têm diminuído por dois motivos principais: o primeiro é o aperto no orçamento dos brasileiros, como consequência da alta da inflação, do aumento do desemprego e do maior endividamento das famílias, fatores que limitam a capacidade de investimento da população.
A segunda razão é a alta da taxa de juros básica da economia, Selic, que está aos 14,25% ao ano. Como a Selic serve de parâmetro para o rendimento das aplicações de renda fixa, que são mais conservadoras, suas altas têm contribuído para elevar a rentabilidade de investimentos que competem com a poupança na atração de recursos, enquanto a caderneta está rendendo 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), remuneração válida quando a Selic passa dos 8,5% ao ano.
Bancos apertam a torneira
Com a redução na captação da poupança, a Caixa Econômica Federal, responsável por 67,89% dos financiamentos imobiliários do mercado (dados da Caixa, referentes a junho), vem tomando desde o começo do ano sucessivas medidas para restringir o acesso ao crédito.
Em abril, o banco anunciou a redução nos limites de financiamento de imóveis usados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado é constante, mas as prestações são decrescentes, pois os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo.
Assim, nas operações que usam recursos da poupança, que são aquelas que fazem parte do SBPE, o limite de financiamento pela Caixa passou de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% para financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
O SFH engloba financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados. Os demais financiamentos são feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
As siglas costumam confundir, mas para ficar claro, enquanto o SBPE é o sistema que fornece os recursos para o crédito imobiliário, o SFH e o SFI são sistemas que regulam os financiamentos.
A também Caixa já havia reduzido de 90% para 80% o limite do financiamento para imóveis em geral e anunciado duas rodadas de elevações nas taxas de juros. Neste mês, o banco também anunciou que não concederá mais crédito imobiliário a clientes que já possuam algum financiamento na Caixa que utilize recursos do SBPE.
Assim como a Caixa, o Banco do Brasil e os bancos privados também anunciaram elevações das taxas e o Itaú, inclusive, também reduziu a cota máxima de financiamento de 80% para 70% do valor do imóvel.
Assim, o cenário apresentado ao consumidor se mostra mais complexo. Os empréstimos ficaram mais caros e restritos. Mas, não é o fim da linha. Ainda existem opções para quem quer realizar o sonho da casa própria.
Para retratar esse novo quadro, o Canal do Crédito, site que compara custos de empréstimos, realizou um levantamento, a pedido de EXAME.com, que mostra exatamente as condições que o comprador encontra hoje no mercado para financiar um imóvel.
Foram simulados os custos para financiar tanto imóveis novos ou usados, com entradas de 10%, 20%, 30% e 50% e em três faixas de valor: 100 mil, 500 mil e 800 mil reais. O levantamento levou em consideração que o comprador teria 40 anos de idade e o financiamento seria realizado pelo sistema SAC em um prazo de 30 anos.
O infográfico a seguir apresenta um resumo da simulação, apenas com os bancos que oferecem as melhores condições em cada caso, a partir de dois critérios: o custo final do financiamento; e o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba não só os juros como todos os encargos que fazem parte da operação.
Os resultados mostram que para imóveis de até 400 mil reais, a opção de financiamento mais vantajosa indiscutivelmente é a linha de crédito Pró-cotista, que utiliza recursos do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS e permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 85% na Caixa, seja ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado aos 400 mil reais.
Suas taxas são as mais vantajosas do mercado hoje, mas a linha têm restrições: é voltada apenas a trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS, que tenham completado pelo menos três anos de contribuição (consecutivos ou não).
O tomador também deve ter contrato de trabalho ativo ou saldo na conta do FGTS de, no mínimo, 10% do valor do imóvel; não pode ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, localizado na região metropolitana onde reside ou trabalha; e não pode ter outro financiamento ativo no âmbito do SFH.
No fim de maio, o governo liberou 4 bilhões de reais para a linha Pró-cotista e anunciou a redução do valor do imóvel que pode ser financiado pela linha de 750 mil reais para 400 mil reais. Com a medida, o governo tenta minimizar a retração do crédito e atender um número maior de famílias.
Além do programa Minha Casa Minha Vida (que financia imóveis de até 190 mil reais, para famílias com renda de até 5 mil reais), a linha Pró-Cotista é a única alternativa para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de arcar com as entradas de pelo menos 50% do valor do imóvel.
Já para imóveis com valores superiores a 400 mil reais, que não entram na Pró-cotista, a simulação mostra que a Caixa continua sendo o banco com melhores taxas na maioria dos casos, desde que o comprador possua as entradas exigidas para compra de imóvel usado ou esteja interessado em um imóvel novo, cujo limite de financiamento é maior (80% do valor da unidade).
Para compradores que não preenchem esses requisitos, o BB aparece como a melhor opção na maioria dos casos.
Ainda que a Caixa e o BB ofereçam os menores custos na simulação, como o levantamento considera as taxas de balcão praticadas pelos bancos (oferecidas a clientes sem relacionamento prévio com a instituição) o comprador que possui um relacionamento mais antigo com o banco e uma avaliação de crédito positiva (ou no linguajar dos bancos, um bom score), pode conseguir taxas mais vantajosas do que as apresentadas.
Por isso, é recomendável consultar cada um dos bancos para observar qual deles oferece os melhores custos, de acordo com o seu perfil.
Construtoras oferecem alternativas
Com mais restrições nos bancos, construtoras têm passado a oferecer financiamento direto aos clientes. “Se o banco emprestava 80% do valor do imóvel e agora só empresta 70%, as construtoras têm financiado essa diferença de 10%”, afirma João da Rocha Lima, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP)
Renato Ventura, vice-presidente executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) afirma que diversas construtoras têm oferecido a alternativa.“Nós entendemos que esse é um papel do banco, já que a atividade principal das construtoras não é essa, mas elas aparecem como uma opção temporária diante da restrição do crédito”, diz Ventura.
Apesar de ser uma alternativa para o comprador que não consegue aprovar a carta de crédito nos bancos, o financiamento com a construtora pode não ter condições tão favoráveis quanto as oferecidas nos bancos. "Eles costumam ser mais caros e ter prazos menores, de quatro ou cinco anos”, afirma João da Rocha Lima.
Passo atrás
Se o imóvel pretendido for vendido por uma construtora que não oferece a possibilidade de financiamento direto e o valor que você possui for insuficiente para conseguir a aprovação do crédito, vale a pena pensar se seria o caso de buscar um imóvel menor, ou postergar a compra.
Descontos podem compensar a compra
Por outro lado, ainda que as condições de crédito estejam piores, descontos oferecidos por construtoras nos imóveis novos e por pessoas físicas nos usados podem compensar os juros maiores.
É o momento certo para fazer bons negócios. Com a demanda menor, vendedores aceitam negociar mais. Se o comprador conseguir um bom desconto, vale a pena aproveitar, mesmo com os juros mais altos, porque depois é possível fazer a portabilidade.
De acordo com a resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional (CMN), o tomador tem o direito de transferir o financiamento para outro banco. Assim, se você quiser aproveitar uma boa oportunidade agora, é possível migrar o financiamento futuramente para bancos que por ventura estejam oferecendo taxas menores, em linha com o mercado.
De todo modo, é importante se certificar de que o desconto no valor do imóvel realmente faz sentido ou se o preço está mais baixo apenas porque a construtora aumentou o preço de tabela, para divulgar "valores promocionais". Para isso, vale pesquisar os preços de imóveis semelhantes na mesma região.
É uma boa hora para comprar?
O freio na demanda abre espaço para boas oportunidades, principalmente em relação aos imóveis usados. Algumas pessoas estão tentando vender o imóvel com mais urgência porque estão endividadas.
As construtoras também têm oferecido descontos para reduzir o número de unidades em estoque.
Diante dessa situação, as empresas têm evitado iniciar novos empreendimentos. Um empreendedor não vai começar um projeto novo hoje e tomar todo o risco do negócio para vender o imóvel pelo valor que está na ponta de estoque.
Assim, a tendência é de que as empresas esperem o esgotamento desta safra de imóveis para só depois iniciar a construção da nova safra, que deve vir com preços mais altos.
Os dados mais recentes do Secovi-SP comprovam que os estoques estão altos. Em junho, na cidade de São Paulo, o número de unidades em estoque chegou a 27.488, um aumento de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em maio, os estoques estavam ainda mais elevados e chegaram a 28.118 unidades, o maior volume da série histórica do Secovi-SP, iniciada em 2004.
São dados que revelam que o estoque está de fato elevado e o momento pode ser bom, mas as empresas já estão ajustando sua oferta à nova realidade de mercado. Isso pode sugerir que os preços dos imóveis neste momento podem ser interessantes, mas talvez essas oportunidades não se arrastem por muito tempo.
Os estoques se encerrem até o meio do ano que vem. Depois de queimar esse estoque, vamos sair dessa situação de ‘mercado outlet’ e passaremos a uma nova realidade de preços e de tipos de imóveis, que podem vir menores para se adaptar à capacidade de compra da população.
O indicador Abrainc-Fipe, que reúne dados de 26 companhias de capital aberto e/ou com presença nacional, corrobora com a visão de que as empresas estão se ajustando. Ele mostra que o volume de vendas de imóveis comerciais e residenciais no acumulado do segundo trimestre de 2015 (25.692 unidades) é 76% maior que o volume de unidades lançadas (14.601).
O indicador mostra também que a oferta final de imóveis (que reflete o número de imóveis à venda no mercado não só em estoque, como na planta) atingiu 99 mil unidades em junho de 2015, contra 101,9 mil em junho de 2014. Considerando o indicador Venda Sobre Oferta (VSO) trimestral atual, o Abrainc-Fipe mostra que esse volume de unidades ofertadas se esgotaria em 13,2 meses.
Muitos empreendimentos foram lançados em 2011 e suas unidades estão sendo entregues agora, então existe uma oportunidade para o comprador. Mas, desde 2011, o setor já vem ajustando sua atividade, reduzindo lançamentos e o número de vendas maior que o de oferta é um sinal disso.
Ainda que no geral os especialistas indiquem que os preços estão vantajosos no momento e que isso tende a mudar com o ajuste em curso nas construtoras, é preciso tomar cuidado com generalizações. Os imóveis não são commodities, os valores podem se comportar de maneira diferente em cada lugar.
De qualquer forma, o mais provável, segundo as fontes consultadas, é que o quadro mude a partir de meados do ano que vem e os preços voltem a subir acima da inflação, revertendo a tendência apresentada nos últimos meses.
De acordo com o Índice FipeZap, que mede o valor médio dos imóveis anunciados na internet, os preços dos imóveis no Brasil tiveram alta de 1,51% de janeiro a julho, variação inferior à inflação estimada pelo IBGE para o período, de 6,79%, o que significa uma queda real – valorização inferior à inflação - de 5,28% nos sete primeiros meses do ano.
Novos modelos de financiamento
Todas essas mudanças têm suscitado um debate entre os participantes do setor sobre a necessidade de remodelar o atual sistema de financiamento imobiliário no país.
Atualmente, as principais fontes de recurso para a concessão do crédito imobiliário (os fundings, no jargão do mercado) são a poupança e o FGTS. Enquanto os recursos da poupança são usados para os financiamentos pelo SBPE, que cobrem a maioria dos financiamentos do mercado, os recursos do FGTS são usados no programa Minha Casa Minha Vida e na linha Pró-cotista.
A discussão sobre as alternativas de fundings deve ser feita o quanto antes, já que os recursos da poupança não voltarão a ser abundantes tão cedo. Alguém que perdeu o emprego e sacou 20 mil reais, vai levar um bom tempo para acumular esse valor na poupança de novo, não é questão de um ano ou dois anos, mas de cinco anos para uma década.
Por mais que taxa de juro volte a cair e torne a poupança menos desvantajosa em relação aos investimentos que acompanham a Selic, os recursos da poupança são instáveis, afinal o poupador pode resgatar seu dinheiro a qualquer momento, mas o banco ainda assim se compromete a oferecer o crédito por um período longo, de até 30 anos.
Algumas alternativas seriam: adotar critérios mais flexíveis para utilização dos recursos do FGTS e ampliar a captação de recursos no chamado mercado livre, ou seja, por meio de investimentos que pagam rendimentos em linha com os juros básicos da economia.
Se isso ocorrer, no entanto, a tendência é que os custos dos financiamentos subam ainda mais. Enquanto hoje a maior parte dos recursos usada é proveniente da poupança, que paga 6,17% ao ano mais a TR, se os bancos tiverem de captar recursos por meio de investimentos com rendimentos em linha com os juros básicos, o empréstimo ficará mais caro na ponta final.
A criação de novos investimentos que auxiliem na captação de recursos é uma alternativa vislumbrada pelas incorporadoras.
A Letra Imobiliária Garantida foi criada pela lei nº 13.097, sancionada no início deste ano, mas depende de regulamentação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários. Ela é semelhante a um CDB, mas será isenta de Imposto de Renda e terá lastro (garantia) em operações de crédito imobiliário, títulos públicos, derivativos e outros.
A LIG foi inspirada nos covered bonds, títulos usados como fonte de recurso para o mercado imobiliário na Europa, que existem há mais de 200 anos no continente.
Fonte: Priscila Yazbek, Exame
