O pacote de incentivo ao setor imobiliário, anunciado
pelo governo no fim de maio, reabriu uma oportunidade para quem deseja
financiar imóveis de até 400 mil reais, mesmo em um
momento no qual o crédito ficou
mais caro e escasso.
Uma das medidas
anunciadas pelo governo foi a liberação de mais de 4,2 bilhões de reais para a
linha de financiamento imobiliário Pró-Cotista FGTS.
Além de cobrar
taxas de juros mais
acessíveis do que as praticadas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a
linha permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 80% na Caixa, seja
ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado a 400 mil
reais.
A Pró-Cotista, que
é restrita a trabalhadores que têm conta vinculada ao Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS) há mais de três anos, ficou suspensa no Banco do Brasil
entre junho do ano passado até fevereiro deste ano, segundo fontes do mercado.
Pouco antes da suspensão, consumidores chegaram a dar entrada para obter o crédito,
mas não conseguiram concluir o processo.
Procurado, o banco
confirma, em nota, que “deixou de operar (a linha de financiamento)
momentaneamente em alguns meses de 2014, quando foi atingido o limite
disponibilizado para a linha pelo fundo gestor”. O BB afirma que, desde o
início do ano, “a linha sempre esteve aberta”, e agora, com o anúncio de
recursos adicionais, “espera continuar operando (a linha)”.
Já a Caixa diz, em
nota, que o programa está ativo, com operações regulares, após a liberação dos
recursos do fundo para 2015. O banco não diz se a linha chegou a ser suspensa
no ano passado.
Para Marcelo
Prata, diretor do Canal do Crédito, site que compara financiamentos
imobiliários, a medida amplia o acesso à Pró-Cotista tanto na Caixa como no
Banco do Brasil, os dois grandes bancos que oferecem a linha atualmente.
"A Caixa irá
focar mais na linha para compensar a falta de recursos para financiar imóveis
no SFH, enquanto o Banco do Brasil também deve passar a conceder mais empréstimos
na linha com o objetivo de ganhar mercado em relação â Caixa", diz Prata.
No entanto, ao
mesmo tempo em que o conselho curador do FGTS ampliou o orçamento da linha,
como parte do pacote imobiliário, ele baixou a régua do valor do imóvel que pode
ser financiado na linha para 400 mil reais.
Antes, a
Pró-Cotista admitia imóveis de até 750 mil reais em Minas Gerais, Rio de
Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos demais
estados, os mesmos limites de enquadramento dos financiamentos pelo Sistema
Financeiro de Habitação (SFH).
Segundo o conselho
do FGTS, a maior liberação de recursos, combinada à restrição no valor dos
imóveis aceitos pela Pró-Cotista, tem o objetivo de direcionar o crédito a uma
das camadas da sociedade na qual o déficit habitacional é maior, a classe
média.
Principais
atrativos
A linha Pró-Cotista FGTS cobra taxas de juros
menores por conta de um subsídio oferecido aos cotistas do FGTS, que geralmente
são trabalhadores formais, com carteira assinada e que realizam
obrigatoriamente contribuições mensais ao fundo, equivalentes a 8% do valor do
salário.
São enquadrados ainda trabalhadores rurais,
temporários e atletas profissionais, que também fazem contribuições ao fundo.
Para empregados domésticos, a contribuição ao FGTS é opcional.
Na Caixa, a taxa de juros cobrada na linha para
quem não tem relacionamento com o banco, a chamada taxa balcão, é de 8,85% ao
ano e, no Banco do Brasil, de 9% ao ano. Em financiamentos no SFH, a taxa
balcão cobrada pelos bancos sobe para 9,45% ao ano na Caixa e 9,90% ao ano no
BB.
Caso o comprador tenha relacionamento com a Caixa,
por exemplo, os juros cobrados na linha Pró-Cotista podem ser menores e chegar
a 7,85% ao ano. Essas taxas já eram oferecidas pelos bancos no ano passado, antes
dos aumentos da taxa Selic registrados neste ano.
Além de juros mais baixos, o grande atrativo da
linha é o porcentual do valor do imóvel que pode ser financiado - tanto para
imóveis novos, como usados - que chega a 90% no BB e 80% na Caixa.
Recentemente, a Caixa passou a emprestar no máximo
50% do valor da unidade para aquisição de imóveis usados que estejam
enquadrados no SFH. Ou seja, além do programa Minha Casa Minha Vida (que
financia imóveis de até 190 mil reais) a linha Pró-Cotista é a única alternativa
para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de
arcar com as entradas de 50% do valor do imóvel.
O prazo máximo de financiamento oferecido na linha
em ambos os bancos públicos é de até 360 meses.
Requisitos
Para ter acesso à linha de crédito Pró-Cotista
FGTS, é necessário ter contribuído ao FGTS por mais de três anos, consecutivos
ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
Caso se enquadre nessa exigência, a conta vinculada
ao fundo deve estar ativa, ou seja, o trabalhador deve estar empregado e
realizar atualmente contribuições mensais ao FGTS; ou ter conta inativa, mas
com saldo equivalente a 10% do valor do imóvel, caso esteja desempregado ou não
contribua atualmente para o FGTS por estar trabalhando sob outro regime de
trabalho, por exemplo.
Não há restrição com relação à renda familiar dos
compradores, desde que o imóvel financiado não tenha valor maior do que 400 mil
reais.
Mas o comprador não pode ter outro financiamento de
imóvel e nem ser proprietário de outra unidade residencial urbana, concluída ou
em construção, na mesma cidade, em municípios limítrofes ou na região
metropolitana da cidade onde vive. Preenchidos os requisitos, o uso do saldo do
FGTS no financiamento é opcional.
Oportunidade limitada
Mesmo com recursos adicionais, a possibilidade de
financiar imóveis na linha Pró-Cotista FGTS deve ter prazo limitado, de acordo
com Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito.
Ele afirma que o aumento do desemprego no país pode
elevar o saque de recursos do FGTS. “O aumento dos saques pode fazer com que os
recursos do FGTS destinados ao financiamento imobiliário voltem a secar”, diz
Prata.
Para quem se enquadra nas condições da linha
Pró-Cotista, Prata recomenda aproveitar a oportunidade. “É o dinheiro mais
barato que esse comprador consegue acessar atualmente. No entanto, os recursos
são limitados”.
Como as restrições de crédito em outras linhas
reduzem a demanda por casas e apartamentos, o momento pode ser favorável para a
compra, pois amplia a possibilidade de negociação de descontos nos preços das
unidades, diz Prata.
Por outro lado, financiar o imóvel agora não é
indicado caso o comprador esteja inseguro em relação à manutenção do seu
emprego nos próximos meses.
Nesse caso, quem não tem reservas financeiras para
suportar o pagamento das prestações da dívida diante de um eventual desemprego, pode ser melhor adiar
a compra e juntar um valor maior para dar como entrada e reduzir o débito.
Fonte: Marília Almeida, Exame.com
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