Venda de imóveis usados sobe no mês em que a Caixa restringe crédito

A alta das vendas afetou o preço do metro quadrado, que aumentou 5,31% em média.

Os financiamentos que a Caixa Econômica Federal decidiu restringir a partir de abril não impactaram como era esperado o mercado de imóveis usados na cidade de São Paulo. As vendas cresceram 9,53% em relação a março, com 57,14% dos imóveis sendo vendidos com empréstimos concedidos pela CEF (32,14%) e por outros bancos (25%).

A pesquisa feita com 332 imobiliárias da capital pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) também mostrou que 41,67% das vendas de abril foram feitas à vista e 1,19% com financiamento direto dos proprietários dos imóveis. O bom resultado das vendas influiu nos preços, com alta de 5,31% em média no valor do metro quadrado dos imóveis negociados pelas imobiliárias consultadas.

Segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, a explicação provável é que muitas das vendas feitas com financiamento da Caixa em abril já estavam contratadas e vinham sendo processadas até que o fechamento ocorresse, com a liberação do crédito, o que se deu neste período. Ele lembra que o impacto maior do corte de financiamentos deverá começar a ser sentido nos próximos meses.

Viana Neto afirma ainda que as novas condições impostas pela Caixa “ergueram um muro entre o sonho de milhares de famílias e a sua realização, com a aquisição da casa própria”.

Em 15 de abril último, a Caixa anunciou o segundo aumento na taxa de juros dos financiamentos neste ano e a mudança no percentual do valor total do imóvel que pode ser financiado, alegando perdas milionárias no saldo das cadernetas de poupança.

Pelas novas regras, os financiamentos com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), e de 70% para 40% para imóveis no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), pelo SAC (Sistema de Amortização Constante).

O presidente do Creci-SP não descarta a possibilidade de ocorrerem surpresas, alternando-se aumentos e quedas de vendas, mas ressalta que a estabilidade e o crescimento do mercado ficaram agora dependentes dos bancos privados.

" É papel deles, ainda mais do que antes, ocupar o espaço deixado pela Caixa Econômica Federal, nesta que é uma grande oportunidade de fidelizarem e ampliarem a carteira de clientes com a ampliação do crédito mais importante na vida das pessoas."

Apartamentos dominam vendas

As 332 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP venderam em abril mais apartamentos (61,9% do total) do que casas (38,1% do total). A pesquisa apurou que os donos dos imóveis concederam descontos médios sobre os preços originalmente pedidos entre 9% e 4,3%.

Os imóveis mais vendidos, com 53,57% das vendas, foram os de preço final até R$ 500 mil. Na divisão por faixa, predominaram as com preço médio de metro quadrado de até R$ 5.000, com 54,84% do total de casas e apartamentos negociados pelas imobiliárias.

Altos e baixos

O imóvel usado que ficou mais caro em abril na capital foi o apartamento de padrão médio com mais de 15 anos de construção e situado em bairros como Carandiru, Penha e Socorro. O preço médio do metro quadrado subiu 38,45%, passando de R$ 3.986,11 em março para R$ 5.518,75 em abril.

A maior baixa do preço médio foi para casas de padrão médio com mais de 15 anos de construção, situadas também em bairros como anteriores. O metro quadrado passou de R$ 3.982,61 para R$ 3.304,90 no período, uma redução de 17,02%.

Fonte: R7.com/economia

Momento é oportuno para compra de imóveis de até R$ 400 mil

O pacote de incentivo ao setor imobiliário, anunciado pelo governo no fim de maio, reabriu uma oportunidade para quem deseja financiar imóveis de até 400 mil reais, mesmo em um momento no qual o crédito ficou mais caro e escasso.

Uma das medidas anunciadas pelo governo foi a liberação de mais de 4,2 bilhões de reais para a linha de financiamento imobiliário Pró-Cotista FGTS.

Além de cobrar taxas de juros mais acessíveis do que as praticadas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a linha permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 80% na Caixa, seja ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado a 400 mil reais. 

A Pró-Cotista, que é restrita a trabalhadores que têm conta vinculada ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) há mais de três anos, ficou suspensa no Banco do Brasil entre junho do ano passado até fevereiro deste ano, segundo fontes do mercado. Pouco antes da suspensão, consumidores chegaram a dar entrada para obter o crédito, mas não conseguiram concluir o processo.

Procurado, o banco confirma, em nota, que “deixou de operar (a linha de financiamento) momentaneamente em alguns meses de 2014, quando foi atingido o limite disponibilizado para a linha pelo fundo gestor”. O BB afirma que, desde o início do ano, “a linha sempre esteve aberta”, e agora, com o anúncio de recursos adicionais, “espera continuar operando (a linha)”.

Já a Caixa diz, em nota, que o programa está ativo, com operações regulares, após a liberação dos recursos do fundo para 2015. O banco não diz se a linha chegou a ser suspensa no ano passado.

Para Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito, site que compara financiamentos imobiliários, a medida amplia o acesso à Pró-Cotista tanto na Caixa como no Banco do Brasil, os dois grandes bancos que oferecem a linha atualmente.

"A Caixa irá focar mais na linha para compensar a falta de recursos para financiar imóveis no SFH, enquanto o Banco do Brasil também deve passar a conceder mais empréstimos na linha com o objetivo de ganhar mercado em relação â Caixa", diz Prata.

No entanto, ao mesmo tempo em que o conselho curador do FGTS ampliou o orçamento da linha, como parte do pacote imobiliário, ele baixou a régua do valor do imóvel que pode ser financiado na linha para 400 mil reais.

Antes, a Pró-Cotista admitia imóveis de até 750 mil reais em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos demais estados, os mesmos limites de enquadramento dos financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Segundo o conselho do FGTS, a maior liberação de recursos, combinada à restrição no valor dos imóveis aceitos pela Pró-Cotista, tem o objetivo de direcionar o crédito a uma das camadas da sociedade na qual o déficit habitacional é maior, a classe média. 

Principais atrativos

A linha Pró-Cotista FGTS cobra taxas de juros menores por conta de um subsídio oferecido aos cotistas do FGTS, que geralmente são trabalhadores formais, com carteira assinada e que realizam obrigatoriamente contribuições mensais ao fundo, equivalentes a 8% do valor do salário.

São enquadrados ainda trabalhadores rurais, temporários e atletas profissionais, que também fazem contribuições ao fundo. Para empregados domésticos, a contribuição ao FGTS é opcional.

Na Caixa, a taxa de juros cobrada na linha para quem não tem relacionamento com o banco, a chamada taxa balcão, é de 8,85% ao ano e, no Banco do Brasil, de 9% ao ano. Em financiamentos no SFH, a taxa balcão cobrada pelos bancos sobe para 9,45% ao ano na Caixa e 9,90% ao ano no BB.

Caso o comprador tenha relacionamento com a Caixa, por exemplo, os juros cobrados na linha Pró-Cotista podem ser menores e chegar a 7,85% ao ano. Essas taxas já eram oferecidas pelos bancos no ano passado, antes dos aumentos da taxa Selic registrados neste ano.

Além de juros mais baixos, o grande atrativo da linha é o porcentual do valor do imóvel que pode ser financiado - tanto para imóveis novos, como usados - que chega a 90% no BB e 80% na Caixa.

Recentemente, a Caixa passou a emprestar no máximo 50% do valor da unidade para aquisição de imóveis usados que estejam enquadrados no SFH. Ou seja, além do programa Minha Casa Minha Vida (que financia imóveis de até 190 mil reais) a linha Pró-Cotista é a única alternativa para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de arcar com as entradas de 50% do valor do imóvel.

O prazo máximo de financiamento oferecido na linha em ambos os bancos públicos é de até 360 meses.

Requisitos

Para ter acesso à linha de crédito Pró-Cotista FGTS, é necessário ter contribuído ao FGTS por mais de três anos, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.

Caso se enquadre nessa exigência, a conta vinculada ao fundo deve estar ativa, ou seja, o trabalhador deve estar empregado e realizar atualmente contribuições mensais ao FGTS; ou ter conta inativa, mas com saldo equivalente a 10% do valor do imóvel, caso esteja desempregado ou não contribua atualmente para o FGTS por estar trabalhando sob outro regime de trabalho, por exemplo.

Não há restrição com relação à renda familiar dos compradores, desde que o imóvel financiado não tenha valor maior do que 400 mil reais.

Mas o comprador não pode ter outro financiamento de imóvel e nem ser proprietário de outra unidade residencial urbana, concluída ou em construção, na mesma cidade, em municípios limítrofes ou na região metropolitana da cidade onde vive. Preenchidos os requisitos, o uso do saldo do FGTS no financiamento é opcional.

Oportunidade limitada

Mesmo com recursos adicionais, a possibilidade de financiar imóveis na linha Pró-Cotista FGTS deve ter prazo limitado, de acordo com Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito.

Ele afirma que o aumento do desemprego no país pode elevar o saque de recursos do FGTS. “O aumento dos saques pode fazer com que os recursos do FGTS destinados ao financiamento imobiliário voltem a secar”, diz Prata.

Para quem se enquadra nas condições da linha Pró-Cotista, Prata recomenda aproveitar a oportunidade. “É o dinheiro mais barato que esse comprador consegue acessar atualmente. No entanto, os recursos são limitados”.

Como as restrições de crédito em outras linhas reduzem a demanda por casas e apartamentos, o momento pode ser favorável para a compra, pois amplia a possibilidade de negociação de descontos nos preços das unidades, diz Prata.

Por outro lado, financiar o imóvel agora não é indicado caso o comprador esteja inseguro em relação à manutenção do seu emprego nos próximos meses.

Nesse caso, quem não tem reservas financeiras para suportar o pagamento das prestações da dívida diante de um eventual desemprego, pode ser melhor adiar a compra e juntar um valor maior para dar como entrada e reduzir o débito.

 Fonte: Marília Almeida, Exame.com

Conheça o trabalho do corretor de imóveis e suas vantagens

Para os leigos, o trabalho de comprar e vender imóveis pode até parecer uma tarefa fácil. As atividades, porém, exigem preparo e competência, sendo necessária muita atenção para garantir o sucesso de todas as etapas de uma transação imobiliária.

Nessa hora, o papel do corretor de imóveis se destaca como uma eficaz alternativa para quem pensa em comercializar casas e apartamentos, buscando ou ofertando imóveis, mas não possui a habilidade necessária.

Quem é o corretor de imóveis?

O corretor de imóveis é um profissional especializado no mercado imobiliário e legalmente habilitado para intermediar negociações de compra, venda e aluguel de imóveis. Seu trabalho é facilitar o contato entre proprietários e compradores, oferecendo serviços de assessoria durante todo o processo.

Para quem pensa em vender imóveis, o trabalho de um corretor visa facilitar o encontro com pessoas interessadas, buscando as melhores e mais lucrativas propostas. Já para quem quer comprar casas e apartamentos ou, até mesmo, alugá-los, o corretor ajuda a buscar por imóveis que se encaixem em suas necessidades e, é claro, orçamento.

Como escolher

Por lidar não apenas com o patrimônio, mas também com as expectativas de seus clientes, é que o trabalho de um corretor exige preparo e capacitação. Independente da modalidade, qualquer negociação imobiliária exige cuidados e, por isso, a escolha de um bom profissional faz toda a diferença.

Ao buscar por corretores imobiliários, certifique-se de que o profissional está devidamente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) de seu estado. O órgão é o responsável por regulamentar a profissão e serve como ponto de partida para encontrar e contratar corretores de confiança.

Vantagens

Para compreender a importância do trabalho de assessoria imobiliária, é preciso conhecer quais as vantagens oferecidas por essa atividade, tais como:

Como um bom conhecedor do mercado imobiliário, o corretor está apto a avaliar imóveis e definir preços, a partir de fatores como a valorização do bem, concorrência, oferta e demanda. Sua pesquisa visa chegar à melhor relação de custo x benefício, estabelecendo valores justos (seja para quem vende, seja para quem compra).

Avaliação correta do imóvel

Como um bom conhecedor do mercado imobiliário, o corretor está apto a avaliar imóveis e definir preços, a partir de fatores como a valorização do bem, concorrência, oferta e demanda. Sua pesquisa visa chegar à melhor relação de custo x benefício, estabelecendo valores justos (seja para quem vende, seja para quem compra). Outro benefício é que a avaliação realizada pelo corretor de imóvel conta com um laudo detalhado, em que são especificadas características do imóvel, a fim de justificar e comprovar os valores cobrados (poupando o trabalho de ter que responder questionamentos infundados de possíveis compradores).

Divulgação
Cabe ao corretor a tarefa de divulgar a comercialização de seu empreendimento, de uma forma eficaz e abrangente. Para isso, é possível recorrer aos mais diversos meios e mídias, desde a utilização de faixas em frente ao imóvel, até a ofertas em portais imobiliários, em mídias sociais, jornais e televisão. Dessa forma, a atividade do corretor visa aumentar o número de propostas e diminuir o tempo de espera para concretização do negócio.

Avaliação de propostas

Especialmente na hora de vender imóveis é comum que surjam inúmeras propostas, aparentemente, irrecusáveis. O problema é que a falta de experiência e conhecimento pode privá-lo de fechar negócios realmente viáveis. Com a assessoria imobiliária, é possível avaliar propostas, de uma forma rápida e eficiente. Isso porque é o próprio corretor quem cuida das negociações, justificando preços, buscando oportunidades e, até mesmo, diferenciando propostas reais de meras especulações. Além disso, o profissional é encarregado de verificar a situação financeira do possível comprador, a fim de garantir a segurança de seu negócio.

Praticidade e tempo

Agendar visitas, entrar em contato com interessados, realizar vistorias e apresentar o imóvel são atividades que exigem tempo e disposição. Todo esse trabalho, no entanto, é realizado pelo corretor, que fica à disposição dos interessados até que todas as etapas da comercialização sejam finalizadas. Sendo assim, o proprietário do empreendimento fica livre para continuar seus afazeres diários, sem precisar se preocupar com essas questões.

Documentação

Para completar, o trabalho do corretor de imóveis estende-se à parte de legalização e documentação do imóvel. É ele quem oferece todo o suporte necessário para reunir os documentos exigidos, informando órgãos responsáveis, taxas e normas envolvendo a transação imobiliária. Além disso, o corretor ainda é pago para alertá-lo em casos de irregularidades, poupando despesas desnecessárias e muitas dores de cabeça.

Fonte: Roseane Santos

Apesar de pacote, financiamento imobiliário requer cautelas

Na última semana, o governo federal anunciou um conjunto de medidas com o objetivo dar fôlego à concessão de empréstimos para a compra da casa própria. Mas, segundo analistas, o pacote de ajuda ao setor imobiliário não deve ajudar muito quem pretende financiar um imóvel. 

A liberação de 22,5 bilhões de reais em recursos da poupança para uso no crédito imobiliário, além dos 5 bilhões de reais para trabalhadores que têm conta do FGTS há mais de três anos financiarem imóveis de até 400 mil reais, devem apenas permitir que os bancos continuem a conceder empréstimos. O rigor na concessão do financiamento e as taxas de juros elevadas devem se manter, de acordo com especialistas. 

Segundo Karina Freitas, analista chefe da corretora Concórdia, as recentes elevações das taxas de juros aumentam os custos de captação dos recursos para os bancos. "O aumento do desemprego e a piora da economia também deixam as instituições financeiras mais cautelosas por causa do aumento da inadimplência". 

Saldo negativo

Nos cinco primeiros meses do ano, o saldo da poupança ficou negativo em 32,28 bilhões. Como a caderneta é a principal fonte de financiamento imobiliário do país, a Caixa, que detém 70% do mercado de crédito para a compra da casa própria, chegou a suspender a concessão de novos empréstimos por conta da falta de recursos. 

Para Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito, site que compara financiamentos imobiliários, os recursos adicionais anunciados pelo governo servirão apenas para que a Caixa possa honrar os financiamentos que já estão em andamento. "O banco público deve continuar a ficar de fora das opções de financiamento buscadas pelos consumidores enquanto o saldo da poupança continuar negativo."

Já os bancos privados e o Banco do Brasil continuarão a conceder empréstimos nas condições atuais, diz o diretor do Canal do Crédito. "Ou seja, quem tiver um bom histórico de crédito irá conseguir obter o financiamento, mas com as taxas mais altas". 

O principal foco das medidas anunciadas pelo governo na última semana, aponta Prata, é auxiliar mutuários que já adquiriram imóveis na planta a obter crédito nos bancos após a entrega das chaves, assim como as construtoras, que corriam o risco de não finalizar empreendimentos por conta da escassez de financiamento para a conclusão das obras.  

Momento é de cautela

O montante de recursos adicionais anunciados pelo governo para o crédito imobiliário é equivalente ao valor dos financiamentos concedidos no primeiro trimestre desse ano, diz Prata. "Ou seja, os efeitos das medidas são limitados e devem durar apenas alguns meses, dependendo da demanda dos consumidores por crédito". 

Como as restrições nos financiamentos imobiliários reduzem a demanda pela aquisição de casas e apartamentos, o momento pode ser bom para negociar descontos nos preços das unidades, de acordo com o presidente do Canal do Crédito. "Quem conseguir obter um financiamento pode realizar bons negócios agora. O desconto no preço do imóvel pode compensar o aumento dos juros". 

Por outro lado, o momento não é favorável para o financiamento da casa própria caso o consumidor esteja inseguro em relação ao seu emprego, diz Prata. "Nesse caso, pode ser melhor adiar a contratação de uma dívida longa como o financiamento imobiliário para evitar um eventual descontrole do orçamento".

Fonte: Marília Almeida, Exame

Índice FipeZAP registra nova queda no preço dos imóveis em maio

O Índice FipeZAP, que acompanha o preço de venda dos imóveis em 20 cidades brasileiras, apontou um aumento de 4,91% no período de 12 meses, encerrado em maio de 2015.

Essa foi a quinta vez consecutiva em que houve variação menor do que a inflação nessa base de comparação, registrando novamente queda real de preços.

Também foi a sétima vez consecutiva em que o índice registrou queda real na base de comparação mensal, já que o aumento médio de 0,16% foi inferior à inflação esperada para maio de 0,55% (segundo o Boletim Focus, do Banco Central).

Após o quinto mês do ano, o levantamento ampliado registrou um crescimento acumulado em 2015 de 1,25%. No mesmo período a inflação esperada para o IPCA (IBGE) foi de 5,14%. Dessa maneira, o preço médio anunciado do metro quadrado para venda nas 20 cidades pesquisadas ampliou sua queda real para 3,70% em 2015.

No ano, todas as 20 cidades que compõem a pesquisa registraram variações menores do que a inflação, sendo que Niterói, Brasília e Curitiba tiveram queda nominal nesse mesmo período.

O valor anunciado do m² médio das 20 cidades em maio deste ano foi de R$ 7.599. A cidade com o m² mais caro continua sendo o Rio de Janeiro (R$ 10.642), seguida por São Paulo (R$ 8.585). Os dois municípios que apresentaram os menores preços foram Contagem (R$ 3.541) e Goiânia (R$ 4.161).

Fonte: ZAP